El Banco de España ha realizado un análisis del mercado del alquiler en España. Las conclusiones reflejan que los precios se han disparado en los últimos cinco años, que la precariedad laboral especialmente entre los jóvenes les impide comprar y por tanto, les lleva al arrendamiento y que las zonas que más sufren el crecimiento desaforado de precios son aquellas donde la demanda es alta y la oferta limitada. Además, subraya que son los hogares con menos recursos los que más viven de alquiler y los que soportan cargas más excesivas para poder hacer frente a la renta, en relación a sus ingresos medios.
El análisis del Banco de España se centra en el periodo 2014-2019. Llama la atención que el organismo se vea obligado a acudir a portales de Internet para poder elaborar el estudio. La falta de estadísticas oficiales que analicen los contratos de arrendamientos nuevos obliga a recoger las cifras de precios en el portal Idealista. El supervisor destaca que la muestra con la que cuenta a través de los anuncios es amplia y muy variada en cuanto a municipios. Aun así, subraya que "una de las principales limitaciones que presenta el análisis del mercado de la vivienda de alquiler es la ausencia de un índice de precios oficial de los nuevos contratos, índice que, idealmente, debería ajustar los precios del alquiler para tener en cuenta las características del inmueble arrendado".
El informe opta por acudir a Idealista, por tratarse de "el portal con mayor cobertura del mercado del alquiler para el conjunto de España". Y concluye que en los últimos años se ha vivido "un notable dinamismo de los precios ofertados del alquiler, con un incremento en el entorno del 50% desde su mínimo en el último trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de 2019". El alquiler sube muy por encima de los precios de compra, lo que, además, ha elevado el interés de adquirir inmuebles para destinarlos después al arrendamiento. "Durante este mismo período, los precios de oferta de venta de vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor (del 6,8%), en tanto que el incremento desde el mínimo del último trimestre de 2016 ha sido del 14,5%", destaca el análisis.
El conclusión dibuja una España a dos velocidades en los alquileres: los mayores crecimientos de precio, se observan en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid o Valencia) y en ciudades con elevada concentración turística (Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife). Los menores aumentos se perciben en ciudades de la España interior, concluye el informe.
El gráfico que incluye el informe arroja un panorama de subidas en los precios entre finales de 2013 y mayo de 2019 muy pronunciadas. Lideran la clasificación Palma y Barcelona, con una subida de más del 50%; seguidas de Málaga, Madrid, las Palmas, Valencia, todas cerca del 45%; y Santa Cruz de Tenerife, rozando el 40%.
Una losa para las familias con menos ingresos
La subida de precios de los alquileres tiene especial incidencia en los hogares de menos recursos. Estos son los que menos comprar (ante la dificultar de acceder al crédito) y las que más viven en arrendamiento. Pero, además, son estas familias las que más porcentaje de sus ingresos deben destinar a pagar las mensualidades. España se coloca así como uno de los países de la OCDE donde más sobrecarga financiera soportan los hogares de rentas bajas para poder hacer frente al alquiler de su casa.
"El estancamiento de los ingresos laborales de algunos grupos de hogares, unido al aumento del precio del alquiler, ha incrementado de forma considerable la relevancia de este gasto sobre el total de ingresos. En concreto, la mediana del gasto en vivienda de alquiler suponía en 2014 el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles, y el 46,9% entre los hogares con menores ingresos", señala el Banco de España. Ambas ratios son superiores a las del promedio de las economías de la OCDE.
Esto se traduce en una "sobrecarga del gasto de la vivienda", es decir, que las familias con menos renta dedican al alquiler más de lo que pueden soportar sus finanzas, que suele establecerse entre el 30% y el 40% de los ingresos como máximo. "El 24,7% los hogares tienen un gasto en vivienda de alquiler superior al 40% de sus ingresos netos en 2014, frente al 13,1% registrado en el promedio de la OCDE", subraya el informe. Y si se miran solo los hogares del quintil más bajo (es decir, el 20% de los hogares con menos renta de España), el índice de sobrecarga llega al 63,9%. "Una ratio solo superada en 2014 por Grecia", destaca.
La vivienda como instrumento de inversión
La fuerte subida de los precios de alquiler, apunta el banco de España, ha elevado su atractivo como instrumento de inversión. Con las medidas de estímulo económico aplicadas por el Banco Central Europeo incluyeron una bajada de los tipos de interés a cero. Los tipos de interés en mínimos hacen que los créditos para vivienda tengan intereses muy bajo, pero también, que el ahorro esté penalizado, ya que las entidades bancarias ofrecen rentabilidades mínimas en fondos. Así, el capital busca activos más rentables, y la vivienda se ha alzado como refugio, especialmente en aquellas ciudades donde los alquileres no dejan de subir, como es el caso de Madrid.
"A partir de la ratio de los precios de oferta de alquiler y de compra de vivienda por metro cuadrado, se puede construir un indicador que aproxima la rentabilidad bruta de la vivienda de alquiler en un mercado. Este indicador muestra una dinámica similar en las ciudades de Barcelona y Madrid, lo que refleja un incremento del atractivo del alquiler como instrumento de inversión entre 2013 y 2017", recuerda el informe.
Aun así, apunta a una desaceleración de esta tendencia, en especial, en Barcelona. "Desde 2017 la rentabilidad bruta del alquiler se estaría reduciendo en estas ciudades, y alcanza en la actualidad los niveles de 2014. Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017, observándose en 2018 una desaceleración del precio del alquiler —e incluso su estancamiento— en Barcelona, y un notable dinamismo de los precios de oferta de venta en Madrid".
El papel de los fondos y empresas como alquiladoras
El Banco de España destaca que la subida de los alquileres y por tanto, del negocio vinculado a arrendar vivienda, ha hecho florecer nuevos actores en el mercados. Fondos, empresas y socimis que ven atractivo en el sector del ladrillo. "El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores. A pesar de que en el conjunto de España las sociedades dedicadas al alquiler de vivienda representaban alrededor de un 10% de las viviendas de alquiler en 2018, frente a la gran mayoría de particulares, su presencia en las grandes ciudades es más relevante, mostrando un peso creciente en la nueva oferta de alquiler. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, las personas jurídicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial", señala, citando datos del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, de 2019.
España ha sido siempre un país muy centrado en la compra y muy poco dado al alquiler. Sin embargo, la tendencia empieza a cambiar poco a poco. El Banco de España destaca que el peso del mercado del alquiler ha pasado del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. Así, los hogares en régimen de alquiler eran ya más de 3 millones en 2018. Destaca la tasa de arrendamientos de Baleares con el 28,3%, Cataluña con un 26,3%, Madrid con un 23,6% y Canarias con un 19,5%.
Este aumento del peso del alquiler en el mercado viene dado por la pujanza de los hogares jóvenes, y en especial, porque son los que mayor precariedad laboral soportan y menos ahorros para hacer frente a la concesión de una hipoteca. Así, los ciudadanos de entre 30 y 44 años que viven de alquiler en 2010 eran el 19,1%, mientras que en 2018 se han disparado al 29,9%.
¿Es la llegada de estos fondos lo que ha hecho subir los precios? El Banco de España insiste en que hay varios factores, y que es complicado atribuir solo a uno el potente incremento de precios. Cita "determinantes económicos y demográficos que habrían contribuido al auge de la demanda de alquiler residencial y a su traslación a un aumento significativo de los precios en este mercado".
Entre las causas, destaca por ejemplo que tienen más tendencia a alquilar y no comprar aquellos que están en situación laboral más precaria: parados y trabajadores con contrato temporal. Como son dos colectivos muy amplios en España, eso hace subir la demanda, y con ello, los precios. "La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultaría a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, jóvenes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda. La dificultad de acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda habría incrementado, de este modo, la demanda de alquiler residencial o, para los hogares con menor renta, la permanencia en la vivienda familiar", apunta. Es decir: crece la demanda para vivir de alquiler (por necesidad) y "la oferta no habría crecido al mismo ritmo que la demanda".
Otro elemento que presiona en la demanda es la búsqueda de empleo en aquellas ciudades donde es más probable que lo haya. "La demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales", confirma el informe. Por último, la caída pronunciada de las viviendas de protección oficial (VPO), con precios limitados, resta alternativas al alquiler. "Desde 2013, se ha producido igualmente una caída significativa del número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO). La VPO constituye a priori un sustitutivo del alquiler en el mercado privado para los hogares de menor renta.
¿Y la vivienda turística?
El Banco de España no quiere sacar conclusiones rotundas sobre el impacto de las viviendas turísticas en los precios de los alquileres residenciales. Aunque sí apunta algunas tendencias, asegura que no hay una correlación probada. "Los trabajos académicos disponibles son poco concluyentes en relación con el efecto cuantitativo del alquiler vacacional en los precios del alquiler para primera vivienda, aunque sugieren que su magnitud depende tanto de la densidad del alquiler vacacional en la ciudad estudiada como de la demanda de vivienda residencial", resume.
"La información disponible para España en los portales de alquiler turístico (por ejemplo, Airbnb) muestra una elevada concentración de la oferta de alquiler vacacional en las grandes ciudades, y en particular un mayor peso relativo de este respecto al alquiler residencial en sus distritos históricos, como el distrito Centro de Madrid y el Eixample en Barcelona. Según los portales inmobiliarios, estos distritos han experimentado notables crecimientos acumulados de los precios de oferta del alquiler residencial durante ese período", explica. Pero añade: "No puede inferirse de esta correlación una relación causal, con incidencia generalizada, entre los precios del alquiler residencial y la oferta del alquiler vacacional para el conjunto de la economía".
