La madrileña calle de Serrano está de estreno. La firma italiana de moda Prada ha comprado el local del número 64, esquina con Don Ramón de la Cruz, que alberga una sucursal de Bankia. Pero que la marca que vende bolsos de piel de cocodrilo por 12.000 euros se haga más fuerte en la milla de oro —ya está en Serrano, 26— no es lo que ha puesto patas arriba el mercado, sino el precio que ha pagado por ese local de 908 metros construidos. Nada menos que 100.000 euros por metro cuadrado, lo que eleva la factura a 96 millones. Se trata de la operación sobre un local comercial más cara cerrada en España.
El interés por el inmueble ha sido desmesurado. Una veintena de fondos e inversores nacionales e internacionales del sector de venta minorista han pujado durante dos meses en la subasta abierta por Bankia para desinvertir en esta joya inmobiliaria. Y lo es porque "el local es único y la ubicación es excepcional", explica Elaine Beachill, directora de Capital Markets Retail y Flagships de Knight Frank. Cuenta con tres plantas, "con fachada de más de 15 metros a la calle Serrano y siete metros de altura, lo que le da una posición privilegiada", argumenta Pablo Fernández, director de Equipo Singulares Bankia de Haya Real Estate, que ha intermediado en la operación asesorando al vendedor. Está en la mejor esquina de Serrano y comparte acera con Louis Vuitton, Salvatore Ferragamo o Lottusse. Encontrar un local tan singular en Serrano es tan inusual como su precio. "La mayoría tiene entre 100 y 300 metros y solo un 7% cuenta con más de 1.000", comenta Beachill. Además, está en el lado de los números pares, que son un 20% más caros que los impares.
Todo esto explica el precio pagado por Prada, que ha superado las ofertas de los propios fondos. ¿Es realista 100.000 euros por metro cuadrado? En Haya Real Estate dicen que sí. "Habiendo 20 ofertas no se trata de un precio sobrevalorado. Es clave el proceso de venta ordenado y, además, hay que tener en cuenta la escasez de producto de esta tipología en la zona". De haberlo comprado un inversor para su posterior alquiler, "las rentas estimadas rondan los dos millones de euros anuales. Si tenemos en cuenta que el retorno de la inversión esperado está en torno al 3,25% nos daría un precio aproximado al obtenido", añade Pablo Fernández. Que el precio haya marcado récord se debe "a la elevada demanda y la poca disponibilidad y esto lo saben tanto los inversores que buscan inquilinos de lujo como las propias marcas", indica Alejandro Sánchez-Marco, director nacional de Inversión High Street en Savills Aguirre Newman, que ha asesorado a Prada.
Pero otras fuentes de mercado lo cuestionan. Dicen que para algunos fondos institucionales —que buscaban comprar para alquilar a un firma de lujo y que han ofrecido entre 18 y 30 millones de euros—, la operación estaba al límite del retorno que esperaban, del 4% o 4,5%. "Por debajo del 3% es una operación de riesgo, sobre todo porque apuestan a una sola carta, a un solo inquilino que puede marcharse a los dos años de contrato", explican.
En cambio, para Prada ha sido una buena compra porque "un usuario puede darle mayor valor que cualquier inversor", comentan en la dirección de Retail de BNP Paribas Real Estate. Y la operación puede ser redonda si, como sospechan algunos expertos, la firma abandona los locales que tiene alquilados en Goya 4 y Serrano 26.
También tiene su lógica que Prada haya apostado por la compra en un sector en el que son más habituales los alquileres. "A largo plazo comprar es una buena estrategia de las marcas para protegerse frente a las subidas de precio", precisa Sánchez-Marco. "La renta de ciertos tramos de Serrano sigue creciendo, por lo que las operaciones de compra, si la patrimonial del grupo puede realizarlas, son una buena inversión", apuntan en BNP Paribas RE. Además, Bankia solo ofrecía el local en venta. Y no era la primera vez. El pasado año vendió uno en Plaza de Cataluña (Barcelona) al fondo francocanadiense BMO, también en una subasta, por 28 millones.
Con todo, lo que se compra es posicionamiento y visibilidad. "Una buena ubicación es clave para un buen rendimiento de la tienda y no es casualidad que las principales marcas siempre estén cerca las unas de las otras", indica Sánchez-Marco. También hay que tener en cuenta que los operadores de lujo siguen apostando por el comercio tradicional. "Solo en el entorno inmediato tenemos a Salvattore Ferragamo, Saint Laurent, Bottega Veneta, Celine, Chaumet y Oliver Peoples como nuevos inquilinos o reubicaciones", dice el experto de Savills Aguirre Newman. Estas firmas tienen muy claro dónde quieren ubicarse. "Cuando surge la oportunidad, son rápidas y pagan por ella", sentencian en BNP Paribas RE. Las cifras récord del turismo —82,8 millones de extranjeros visitaron España en 2018— y la apertura de hoteles de lujo en la capital justifican sus inversiones. Y también las de los fondos: la mayor operación de 2018 fue la compra del fondo alemán Deka Immobilien de 16 activos a Inditex por 367 millones, según la consultora JLL.
El problema para inversores e inquilinos es que los propietarios de estos activos tan codiciados son de carácter patrimonialista y poco dados a vender. Y, además, "casi todas las operaciones son off market —fuera de mercado— o provocadas por una oferta no solicitada", apunta Sánchez-Marco. Pero ni Prada ni Cartier ni Dior están dispuestos a desplazarse a ejes secundarios con más oferta. "Estos inversores solo compran en los ejes principales de las calles más comerciales de las capitales mundiales", dicen en Haya.
La otra opción es alquilar el inmueble. Serrano es, junto con Preciados (ambas están en 3.240 euros por metro cuadrado y año), la segunda calle con los precios de alquiler más altos en España. La primera es Portal de L'Angel, en Barcelona, (3.360 euros), que se sitúa en la posición 18º en Europa y en la 67º en el mundo, según el informe Main Streets Across the World, de la consultora Cushman & Wakefield. En el mundo, la más cara es, por primera vez, Causeway Bay (Hong Kong), con 24.606 euros por metro y año, seguida por la Quinta Avenida de Nueva York (20.733 euros) y New Bond Street, en Londres (16.071 euros).
