Tampoco tienen visos de aprobarse la obligación para los bancos de ofrecer productos vinculados que se renueven anualmente, el incremento de las comisiones por amortización anticipada, la regulación de la llamada hipoteca verde, y la entrada en vigor de la ley 90 días después de su publicación en el BOE, en lugar de 30. Más allá de las enmiendas de carácter técnico, cuya ratificación por el Congreso no da lugar a duda, los diputados del grupo popular sí apoyarán una modificación propuesta por el PSOE, por la que el usuario podrá escoger libremente entre las cláusulas de vencimiento anticipado de su contrato anterior a la ley y el nuevo régimen. Su aprobación se da por descontada.
España transpone de esta forma una directiva europea sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial con casi tres años de retraso respecto al plazo inicialmente establecido por la UE, y bajo la amenaza de una multa millonaria por parte de Bruselas.
Enmiendas con pocas opciones de ser aceptadas
Estos son los puntos principales del proyecto de ley susceptibles de ser modificados.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El AJD, que se paga por formalizar una hipoteca, creó un gran revuelo este otoño, cuando el Tribunal Supremo, con una polémica decisión, revertió una sentencia que había pronunciado con anterioridad, y dictó que tenía que sufragarlo el cliente y no el banco. El Gobierno aprobó entonces un decreto por el cual tienen que ser las entidades financieras quienes abonan ese impuesto. Una enmienda del PP aprobada por el Senado establece que, cuando lo que se hipoteca sea una primera vivienda, el tipo es “igual a cero”, lo que equivaldría a suprimir el impuesto.
Pese a que Ciudadanos votará a favor de esta enmienda junto al PP, Gonzalo Palacín, ponente del proyecto para el PSOE y portavoz de su grupo en la Comisión de Economía, se dice convencido de que será tumbada. “Se trata de un impuesto que va a las Comunidades Autónomas y no entendemos por qué, justo ahora que lo pagan los bancos, este tipo tiene que ir a cero”, afirma.
Productos vinculados. Una práctica común que los bancos han utilizado hasta ahora para rebajar los diferenciales de los tipos de interés variables es vender al cliente unos productos vinculados como los seguros. En línea general, la nueva normativa lo prohíbe, aunque señala que el banco podrá exigir que su cliente suscriba algún seguro como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado, entre otros. Si este fuera el caso, la entidad financiera se comprometería, sin embargo, a aceptar las pólizas alternativas que le propusiera el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes.
A través de unas enmiendas de los grupos del PP y Mixto, el Senado añadió la obligación, por la entidad financiera, de ofrecer la posibilidad de contratar pólizas que se puedan renovar anualmente. Por el contrario, desde el PSOE entienden que es mejor una póliza para toda la vida del préstamo. “La prima única no es dañina para el consumidor, sino que le protegería”, señala Palacín.
Aun en el caso de que la enmienda sea rechazada, la ley prevé que en cada renovación el cliente tendrá la facultad de plantear alternativas, para cuyo análisis la entidad financiera no podrá cobrar ninguna comisión. Si acepta la oferta de algún proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no será una razón para empeorar las condiciones del préstamo. La entidad que presta el dinero podrá vincular la hipoteca también a que el titular del crédito, su cónyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Economía, “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.
Reembolso anticipado de una hipoteca fija. El titular de una hipoteca a tipo fijo podría desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducción del coste del préstamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados). En este caso, el legislador establece dos tipos de comisión a cobrar por ello, según el período del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada. Si lo hace en los 10 primero años de vigencia o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente. Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%.
Otra enmienda del PP aprobada por el Senado elevaría estos porcentajes al 4% y 3%, respectivamente. “Se trata de defender al consumidor y no entendemos el cambio de postura del PP, ya que en el Congreso sí que estas comisiones se habían acordado también con ellos”, se extraña Palacín.
Ejecución de la hipoteca. Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelación respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garantía del préstamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas. Actualmente el umbral de impago se sitúa en tres cuotas, aunque el TJUE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca.
De esta forma, las nuevas cuantías previstas por la ley son el 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duración de la hipoteca; y el 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.
Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista aprobada por el Senado deja a criterio del deudor establecer si estas cláusulas contenidas en su contrato son más favorables para él o prefiere acogerse al nuevo régimen. Es prácticamente la única de las enmiendas relevantes que posiblemente salga ratificada por el Congreso, ya que el PP, por boca del su ponente en este proyecto, Miguel Ángel Paniagua, ha anunciado el voto a favor de su grupo. Por el contrario, Rodrigo Gómez, de Ciudadanos, asegura que su partido votará en contra: "No conozco ninguna cláusula de vencimiento anticipado que mejore las condiciones de la ley", dice.
La ley de crédito inmobiliario requiere también que el banco formalice una petición de pago al deudor, concediéndole un plazo de, al menos, un mes.
Crédito verde. A través de una disposición adicional propuesta por el PP y aprobada en el Senado, se regularía la figura del crédito verde, es decir una hipoteca que se concede para proyectos de mejoras en gastos energéticos, compra de energía a largo plazo y obras para la obtención de calificaciones altas en el certificado de eficiencia energética de edificios en construcción.
“Como filosofía podemos estar de acuerdo, pero creemos que no es el lugar ni el momento para regularlo sino que hay que hacerlo de manera más amplia y sosegada”, resume Idoia Sagastizabal, ponente del proyecto para el PNV en el Congreso. Una postura que comparten tanto en el PSOE como en Ciudadanos.
Entrada en vigor. Otra enmienda planteada por iniciativa del grupo popular y mixto consiste en que la nueva ley entre en vigor tres meses después de su publicación en el BOE, excepto las normas de transparencia (entre ellas, las de información sobre el reparto de gastos) y de comprobación de su cumplimiento, para las que sería necesario un desarrollo reglamentario. Ferrán Bel, del PdeCat, ha anunciado el voto a favor de su partido.
No obstante, es muy probable que los diputados decidan volver al texto original, cuya entrada en vigor está fijada a los 30 días de la publicación en el BOE, excepto las normas sobre la remuneración del personal dedicado a la venta de hipotecas, la actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios, y las variaciones en el tipo de interés (entre ellas, las disposiciones sobre las cláusulas suelo y las características que deben tener los índices de referencia). Estas empezarían a ser efectivas tres meses después de la publicación.
Sagastizabal explica que el rechazo del PNV a la enmienda del PP por la exigencia de que los bancos “se adapten con el mismo margen de tiempo que el resto de agentes”. Y recuerda que sigue vigente la amenaza de sanciones por parte de la UE si se vuelve a retrasar la entrada en vigor de una normativa que Bruselas lleva años esperando.
Los aspectos que no cambian
Estos son los demás puntos principales de la ley, que en ningún caso se modificarán.
Reparto de los gastos. La nueva normativa establece de forma explícita a quién incumbe el pago de los gastos relacionados con la hipoteca. Excepto la tasación, que tiene que sufragar el titular del préstamo, todos los demás corren a cargo del banco: gestoría, aranceles notariales para la escritura, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de AJD (que, en el caso de una primera vivienda, se suprimiría, si el Congreso aceptara la ya mencionada enmienda del PP).
Comisión de apertura. Según la nueva ley, el banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.
Reembolso anticipado de una hipoteca variable. Como en el caso de un préstamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagará una comisión por amortizarla de forma anticipada. La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuantía de esta comisión, pero con estos límites, excluyentes entre sí: o hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelación, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años. “En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, reza la normativa.
Intereses de demora. Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se solían pactar en las hipotecas hace unos años, y que podían llegar hasta el 25%, dictó que estos no podían estar por encima de dos puntos porcentuales de recargo sobre el tipo de interés pactado en el contrato. Ahora la ley establece que el interés de demora será el interés del préstamo “más tres puntos”.
Cláusula suelo. La nueva ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”, cerrando así la puerta a que vuelvan las llamadas cláusulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones. De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa también dicta que “el interés remuneratorio no puede ser negativo”. Es decir, cuando el índice de referencia (como el euríbor) esté en negativo y se dé el caso de que supera el diferencial que se cobra.
Asimismo, la nueva ley decreta que el índice de referencia al que se ajusta el coste del préstamo tiene que ser “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes”, y no debe ser “susceptible de influencia” por las entidades. Parece evidente el intento del legislador de no permitir el uso de índices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulación están sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
Hipoteca multidivisa. El titular de un préstamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversión. El tipo de cambio con el euro será, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El banco estará obligado a informar periódicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendrá que hacerlo cada vez que la cuota difiera en más del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.
Aplicación de la ley. Para evitar cualquier duda sobre la eventual retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de crédito inmobiliario deja claro que esta no se aplicará “a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, con la importante excepción, ya señalada, de aquellos que contengan cláusulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogará también en el caso de novación o subrogación que intervenga después de la entrada en vigor de la nueva normativa.
