Encontrar una vivienda es un desafío que viven diariamente muchos españoles. El aumento de los precios en los últimos años no ha llevado aparejada una evolución similar de los ingresos. Y a menos recursos económicos, más dificultad para hallar un sitio donde vivir. La entrada de 2019 trajo una buena noticia para 1,2 millones de personas. Esa es la cifra de trabajadores que, según cálculos de la Seguridad Social, perciben el salario mínimo interprofesional. Un decreto del Gobierno lo elevó a 12.600 euros anuales. Dividido en 12 pagas, 1.050 euros al mes. ¿Puede una persona con ese nivel de ingresos acceder a una vivienda en España?
Obviamente, depende mucho de dónde busque casa y en qué condiciones. Pero es evidente que una persona que quiere vivir sola y no puede dedicar más de 350 euros mensuales a pagar un piso comprado o alquilado lo tiene muy difícil. La cifra no es aleatoria: se considera que un tercio de los ingresos es el límite razonable de esfuerzo financiero para costear una vivienda. Esa regla es un convencionalismo aceptado en muchos mercados inmobiliarios, aunque de escasa aplicación en España, donde los inquilinos destinan como media un 24% de sus ingresos al pago de la renta, según datos del portal Idealista. En compra, la tasadora Tinsa calcula que los españoles dedican como media un 17,2% de sus ingresos al pago del primer año de hipoteca. Pero en ciudades como Madrid y Barcelona se supera ampliamente ese porcentaje con tasas de esfuerzo del 26,9% y el 27,8% respectivamente.
¿Compra o alquiler?
Puesto que la compra es la opción preferida por la mayoría de ciudadanos (España está entre los países europeos con mayor porcentaje de propietarios, con casi el 78%), habría que ver a qué financiación se podría tener acceso. La Asociación Hipotecaria Española calcula que en un préstamo con interés al 3% durante 30 años concedería 83.100 euros. Pero desde esa organización, que reúne a las principales entidades financieras, ya se advierte que “la banca como límite habitual financia el 80%”. Es decir, ese préstamo podría servir para adquirir un piso de 103.875 euros, siempre que disponga de 20.775 euros (el 20% restante). A ese ahorro habría que sumarle otros 10.387 euros necesarios para pagar impuestos, calculados como un 10% del precio total del inmueble.
Suponiendo que se disponga de esos ahorros totales de 31.162 euros, ¿qué puede comprarse en España por ese dinero? Tomando como referencia la estadística de precios medios de tasación del Ministerio de Fomento para el cuarto trimestre de 2018, en Madrid podría accederse a un inmueble de 33 metros cuadrados. En Barcelona la superficie se reduce a 31 metros cuadrados y en San Sebastián todavía más: ese dinero daría para 29 metros cuadrados. En Sevilla sin embargo se duplica el tamaño y podría alcanzar para 64 metros cuadrados. El cálculo para Valencia arroja 76 metros cuadrados, un tamaño considerable aunque muy lejos de los 116 metros que podrían comprarse en Castellón.
Poca oferta disponible
Al trasladarlo a una búsqueda real en los portales, esas diferencias se notan. Pese a que el parque inmobiliario de Madrid o Barcelona es mucho mayor que el de Castellón, la búsqueda de una casa por ese precio arrojó cerca de 1.500 resultados en Idealista en la ciudad valenciana, por solo 697 en la capital o 167 en Barcelona. Según datos del portal, al restringir la búsqueda a un máximo de 103.875 euros, la capital provincial menos restrictiva es Lleida: allí un 51,4% de los anuncios cumplen ese criterio. En el extremo opuesto se encuentran Madrid (2,7%), Palma (1,3%), Barcelona (1%) y San Sebastián (0,9%). ¿Parecen pocas opciones? Pues en alquileres la cosa es aún más difícil: no hay ninguna opción de alquiler de un piso entero por menos de 350 euros al menos en 14 de las 50 capitales de provincia. Y en 32 la oferta disponible se reduce más de un 97%.
Como parece complicado que alguien que gana el salario mínimo pueda generar unos ahorros de más de 30.000 euros para acceder a la financiación de compra, vivir de alquiler es la única opción real de independizarse a menos que se cuente previamente con esa cantidad o se disponga de ayuda familiar. De hecho, seis de cada diez inquilinos creen que les compensaría más pagar una hipoteca, según un informe reciente de Fotocasa. Es decir, que la precariedad económica frecuentemente conduce al arrendamiento como única opción. Y con la situación que se da en muchas capitales, una opción lógica sería trasladarse a otras localidades próximas. En la ciudad de Valencia, por ejemplo, apenas hay opciones, pero su provincia concentra el 4,2% del total de alquileres por menos de 350 euros que se ofertan en toda España a través de Fotocasa. Solo le superan tres provincias: Alicante (5,5%), Asturias (6.08%) y A Coruña (11,4%).
Pero abarcar toda la variedad de situaciones que hay en España resultaría imposible. Por eso, lo que sigue es una simulación de búsqueda de vivienda por un máximo de 350 euros al mes en seis mercados significativos. Cuatro son las ciudades más pobladas (Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla). A estas se añaden la capital provincial más cara (San Sebastián) y la más barata (Castellón) según los datos de tasación disponibles en el Ministerio de Fomento. La búsqueda se restringe al término municipal de esas urbes y se basa en los precios de oferta que ofrecen los portales inmobiliarios. Estos son los resultados:
Madrid: pisos en el suroeste
En Madrid, más del 90% de la oferta se concentra en los distritos más periféricos del sur y el este, las zonas tradicionalmente más baratas. Entre los pisos más próximos al precio fijado (es imposible analizar toda la oferta y por tanto de descartan los más baratos suponiendo que serán peores) dos tienen apariencia de permitir entrar a vivir sin necesidad de reforma. Uno es un piso de 78 metros “recién reformado” en Villaverde; el otro, en Puente de Vallecas, cuenta con la mitad de espacio: 41 metros cuadrados.
Barcelona concentra la oferta en dos distritos
En Barcelona casi toda la oferta se concentra en los distritos de Nous Barris y Horta-Guinardó, aunque el piso que más se ajusta al precio convenido es este de 42 metros cuadrados en Sant Martí. La descripción del inmueble señala sin embargo que es “a reformar”, por lo que posiblemente habría que buscar algo más económico.
San Sebastián, la peor combinación
La búsqueda en la ciudad guipuzcoana se encuentra con dos condicionantes negativos: precios altos y un parque de viviendas pequeño (tiene 186.000 habitantes según el INE). El resultado es que en Idealista solo aparecen 23 opciones por menos de 103.875 euros. En alquiler, como en Madrid y Barcelona, no aparece nada. Para comprar, casi todos los pisos se encuentran en los barrios orientales de Bidebieta, Altza e Intxaurrondo. Un ejemplo es este bajo de 50 metros cuadrados.
Vivienda protegida en Sevilla
Al buscar en Sevilla ya se nota que hay mucha más oferta (1.328 anuncios en Idealista), pero la concentración en determinados barrios parece similar: 506 pisos se encuentran en Cerro Amate por solo tres en Los Remedios. En lo que sí se nota la diferencia respecto a las ciudades más caras es en la superficie y las calidades. El anuncio que más se acerca al precio tope de compra es precisamente una promoción nueva de V.P.O. en Pino Montano que incluye garaje y dos habitaciones en un piso de 81 metros cuadrados.
Para alquilar pisos en la capital hispalense, al menos aparecen dos estudios en el centro y dos viviendas en la periferia en Idealista; en Fotocasa la oferta alcanza los seis anuncios. El único piso que se ajusta exactamente a 350 euros es este alquiler subvencionado que incluye garaje.
Valencia: la mayor variedad para comprar
En la tercera ciudad española destaca la mayor variedad de la oferta: en Idealista aparecen 1.666 casas hasta los 103.875 euros. Además se reparten entre más zonas que en Sevilla, pero llama la atención que en L’Eixample y el Pla del Real, los dos distritos acomodados por excelencia, solo aparece una oferta. El piso que más se ajusta a precio es una vivienda de 60 metros cuadrados en Benicalap, un barrio popular a las afueras, que no muestra imágenes del interior pero se describe “en buen estado”.
Por el contrario, en alquiler la cosa se complica muchísimo. Solo aparece una oferta en Idealista.
Castellón, pisos más grandes
Donde la oferta se reparte prácticamente sin diferencia entre todos los barrios es en Castelló. 1.446 de las 3.807 viviendas que se anuncian en Idealista cumplen el requisito de costar menos de 103.875. Eso aumenta las posibilidades para el comprador. La que más se ajusta es esta promoción de obra nueva que aparece en Fotocasa: un piso de 84 metros cuadrados con dos habitaciones y dos baños.
En alquiler es con diferencia la que más facilidades ofrece, pero tampoco es que la oferta mejore espectacularmente. Se nota, eso sí, que aumentan las superficies. El mayor piso es este de 105 metros y cuatro habitaciones.
Con el acceso a financiación complicado y sin apenas oferta de alquileres, queda claro que encontrar vivienda en las grandes ciudades con el salario mínimo no es sencillo. Una estrategia típica sería ampliar el radio de búsqueda a los municipios más próximos, aunque los últimos estudios sugieren que las tensiones de precios ya se están trasladando a las áreas metropolitanas de las principales urbes. En el caso de una persona con ingresos bajos que no quisiera abandonar el núcleo principal, la opción más factible sería compartir casa. Los principales portales inmobiliarios ofrecen esa opción y ahí la oferta sí se amplía. Pero tampoco hay que engañarse, con datos de Fotocasa, el precio medio de una habitación supera ampliamente los 350 euros tanto en Madrid como en Barcelona. En la capital, concretamente, se situó el pasado enero en 426 euros, un 4,7% menos que un año antes. En la ciudad catalana la media fue todavía más elevada: 492 euros, con un incremento interanual del 0,3%.
